长(Chang)租(Zu)公(Gong)寓(Yu)市(Shi)场(Chang)：(?)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)竞(Jing)速(Su)布(Bu)局(Ju)的(De)挑(Tiao)战(Zhan)与(Yu)应(Ying)对(Dui)策(Ce)略(Lue)

当(Dang)前(Qian)，(?)全(Quan)国(Guo)排(Pai)名(Ming)前(Qian)30的(De)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)已(Yi)有(You)1/3进(Jin)入(Ru)了(Liao)长(Chang)租(Zu)公(Gong)寓(Yu)市(Shi)场(Chang)，(?)然(Ran)而(?)它(Ta)们(Men)的(De)盈(Ying)利(Li)情(Qing)况(Kuang)普(Pu)遍(Bian)不(Bu)乐(Le)观(Guan)：(?)最(Zui)早(Zao)进(Jin)入(Ru)市(Shi)场(Chang)的(De)万(Wan)科(Ke)泊(Bo)寓(Yu)，(?)至(Zhi)今(Jin)尚(Shang)未(Wei)实(Shi)现(Xian)盈(Ying)利(Li)；(?)龙(Long)湖(Hu)则(Ze)对(Dui)外(Wai)公(Gong)开(Kai)表(Biao)示(Shi)三(San)年(Nian)内(Nei)不(Bu)考(Kao)虑(Lu)盈(Ying)利(Li)。(?)

根(Gen)本(Ben)原(Yuan)因(Yin)，(?)在(Zai)于(Yu)当(Dang)前(Qian)房(Fang)企(Qi)旗(Qi)下(Xia)的(De)长(Chang)租(Zu)公(Gong)寓(Yu)普(Pu)遍(Bian)的(De)低(Di)收(Shou)益(Yi)、(?)长(Chang)回(Hui)报(Bao)周(Zhou)期(Qi)的(De)商(Shang)业(Ye)模(Mo)式(Shi)。(?)根(Gen)据(Ju)披(Pi)露(Lu)信(Xin)息(Xi)，(?)旭(Xu)辉(Hui)领(Ling)寓(Yu)当(Dang)前(Qian)租(Zu)金(Jin)回(Hui)报(Bao)率(Lu)在(Zai)4%-5%，(?)万(Wan)科(Ke)泊(Bo)寓(Yu)仅(Jin)2%-3%，(?)租(Zu)金(Jin)收(Shou)入(Ru)是(Shi)主(Zhu)要(Yao)盈(Ying)利(Li)点(Dian)，(?)其(Qi)他(Ta)增(Zeng)值(Zhi)服(Fu)务(Wu)尚(Shang)未(Wei)能(Neng)匹(Pi)敌(Di)。(?)并(Bing)且(Qie)，(?)很(Hen)多(Duo)一(Yi)线(Xian)城(Cheng)市(Shi)的(De)回(Hui)报(Bao)率(Lu)相(Xiang)较(Jiao)重(Zhong)点(Dian)二(?)线(Xian)城(Cheng)市(Shi)更(Geng)不(Bu)乐(Le)观(Guan)。(?)

除(Chu)了(Liao)较(Jiao)低(Di)的(De)投(Tou)资(Zi)回(Hui)报(Bao)率(Lu)以(Yi)外(Wai)，(?)重(Zhong)资(Zi)产(Chan)运(Yun)营(Ying)模(Mo)式(Shi)还(Huan)面(Mian)临(Lin)着(Zhuo)回(Hui)报(Bao)周(Zhou)期(Qi)长(Chang)、(?)融(Rong)资(Zi)渠(Qu)道(Dao)少(Shao)、(?)流(Liu)动(Dong)性(Xing)风(Feng)险(Xian)突(Tu)出(Chu)、(?)租(Zu)金(Jin)涨(Zhang)幅(Fu)动(Dong)力(Li)缺(Que)乏(Fa)、(?)税(Shui)收(Shou)优(You)惠(Hui)力(Li)度(Du)小(Xiao)等(Deng)问(Wen)题(Ti)。(?)对(Dui)于(Yu)习(Xi)惯(Guan)了(Liao)在(Zai)新(Xin)房(Fang)市(Shi)场(Chang)赚(Zhuan)快(Kuai)钱(Qian)的(De)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)而(?)言(Yan)，(?)无(Wu)法(Fa)快(Kuai)速(Su)收(Shou)回(Hui)资(Zi)金(Jin)，(?)将(Jiang)大(Da)大(Da)限(Xian)制(Zhi)其(Qi)在(Zai)长(Chang)租(Zu)公(Gong)寓(Yu)市(Shi)场(Chang)上(Shang)的(De)扩(Kuo)张(Zhang)步(Bu)伐(Fa)。(?)

受(Shou)限(Xian)于(Yu)商(Shang)业(Ye)模(Mo)式(Shi)和(He)运(Yun)营(Ying)模(Mo)式(Shi)，(?)当(Dang)前(Qian)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)旗(Qi)下(Xia)长(Chang)租(Zu)公(Gong)寓(Yu)在(Zai)项(Xiang)目(Mu)寻(Xun)源(Yuan)、(?)运(Yun)营(Ying)管(Guan)理(Li)、(?)资(Zi)产(Chan)证(Zheng)券(Quan)化(Hua)退(Tui)出(Chu)三(San)个(Ge)环(Huan)节(Jie)面(Mian)临(Lin)着(Zhuo)严(Yan)峻(Jun)的(De)挑(Tiao)战(Zhan)。(?)

房(Fang)企(Qi)旗(Qi)下(Xia)的(De)公(Gong)寓(Yu)，(?)主(Zhu)要(Yao)是(Shi)自(Zi)持(Chi)的(De)闲(Xian)置(Zhi)房(Fang)源(Yuan)升(Sheng)级(Ji)，(?)或(Huo)通(Tong)过(Guo)收(Shou)购(Gou)/租(Zu)赁(Lin)等(Deng)方(Fang)式(Shi)拿(Na)来(Lai)改(Gai)造(Zao)而(?)成(Cheng)。(?)

其(Qi)中(Zhong)，(?)自(Zi)持(Chi)的(De)闲(Xian)置(Zhi)房(Fang)源(Yuan)大(Da)多(Duo)偏(Pian)离(Li)市(Shi)中(Zhong)心(Xin)地(Di)段(Duan)，(?)无(Wu)法(Fa)满(Man)足(Zu)租(Zu)客(Ke)日(Ri)常(Chang)工(Gong)作(Zuo)出(Chu)行(Xing)的(De)需(Xu)求(Qiu)：(?)包(Bao)括(Kuo)龙(Long)湖(Hu)、(?)朗(Lang)诗(Shi)、(?)金(Jin)地(Di)等(Deng)主(Zhu)流(Liu)企(Qi)业(Ye)，(?)在(Zai)一(Yi)二(?)线(Xian)城(Cheng)市(Shi)开(Kai)发(Fa)的(De)长(Chang)租(Zu)公(Gong)寓(Yu)，(?)距(Ju)离(Li)城(Cheng)市(Shi)中(Zhong)心(Xin)地(Di)段(Duan)基(Ji)本(Ben)都(Du)在(Zai)30分(Fen)钟(Zhong)车(Che)程(Cheng)以(Yi)上(Shang)。(?)考(Kao)虑(Lu)到(Dao)租(Zu)金(Jin)定(Ding)价(Jia)与(Yu)距(Ju)离(Li)之(Zhi)间(Jian)的(De)正(Zheng)相(Xiang)关(Guan)性(Xing)，(?)较(Jiao)远(Yuan)距(Ju)离(Li)的(De)房(Fang)源(Yuan)，(?)将(Jiang)会(Hui)积(Ji)蓄(Xu)潜(Qian)在(Zai)租(Zu)赁(Lin)库(Ku)存(Cun)问(Wen)题(Ti)。(?)

在(Zai)拿(Na)房(Fang)方(Fang)面(Mian)，(?)获(Huo)取(Qu)中(Zhong)心(Xin)地(Di)段(Duan)的(De)集(Ji)中(Zhong)式(Shi)房(Fang)源(Yuan)极(Ji)其(Qi)困(Kun)难(Nan)，(?)房(Fang)企(Qi)只(Zhi)能(Neng)通(Tong)过(Guo)整(Zheng)租(Zu)偏(Pian)远(Yuan)地(Di)区(Qu)的(De)工(Gong)业(Ye)用(Yong)地(Di)、(?)废(Fei)弃(Qi)厂(Chang)房(Fang)等(Deng)非(Fei)住(Zhu)宅(Zhai)用(Yong)房(Fang)进(Jin)行(Xing)升(Sheng)级(Ji)改(Gai)造(Zao)。(?)而(?)中(Zhong)介(Jie)机(Ji)构(Gou)地(Di)推(Tui)门(Men)店(Dian)几(Ji)乎(Hu)铺(Pu)遍(Bian)城(Cheng)市(Shi)各(Ge)个(Ge)街(Jie)道(Dao)，(?)在(Zai)房(Fang)源(Yuan)获(Huo)取(Qu)上(Shang)占(Zhan)据(Ju)了(Liao)巨(Ju)大(Da)优(You)势(Shi)。(?)链(Lian)家(Jia)目(Mu)前(Qian)在(Zai)全(Quan)国(Guo)拥(Yong)有(You)约(Yue)8000家(Jia)门(Men)店(Dian)，(?)超(Chao)13万(Wan)经(Jing)纪(Ji)人(Ren)团(Tuan)队(Dui)，(?)覆(Fu)盖(Gai)28个(Ge)城(Cheng)市(Shi)；(?)我(Wo)爱(Ai)我(Wo)家(Jia)在(Zai)全(Quan)国(Guo)拥(Yong)有(You)2000多(Duo)家(Jia)门(Men)店(Dian)和(He)5万(Wan)多(Duo)名(Ming)经(Jing)纪(Ji)人(Ren)团(Tuan)队(Dui)，(?)共(Gong)覆(Fu)盖(Gai)15个(Ge)城(Cheng)市(Shi)。(?)密(Mi)集(Ji)的(De)门(Men)店(Dian)、(?)庞(Pang)大(Da)的(De)地(Di)推(Tui)团(Tuan)队(Dui)，(?)让(Rang)中(Zhong)介(Jie)机(Ji)构(Gou)能(Neng)有(You)效(Xiao)获(Huo)取(Qu)市(Shi)场(Chang)上(Shang)的(De)一(Yi)手(Shou)业(Ye)主(Zhu)信(Xin)息(Xi)，(?)从(Cong)而(?)占(Zhan)据(Ju)核(He)心(Xin)地(Di)段(Duan)的(De)优(You)质(Zhi)房(Fang)源(Yuan)。(?)

此(Ci)外(Wai)，(?)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)在(Zai)中(Zhong)心(Xin)地(Di)段(Duan)拿(Na)房(Fang)，(?)还(Huan)面(Mian)临(Lin)着(Zhuo)共(Gong)享(Xiang)办(Ban)公(Gong)、(?)医(Yi)疗(Liao)机(Ji)构(Gou)、(?)文(Wen)娱(Yu)产(Chan)业(Ye)等(Deng)其(Qi)他(Ta)行(Xing)业(Ye)企(Qi)业(Ye)的(De)竞(Jing)争(Zheng)。(?)在(Zai)拿(Na)房(Fang)成(Cheng)本(Ben)哄(Hong)抬(Tai)的(De)环(Huan)境(Jing)下(Xia)，(?)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)即(Ji)使(Shi)拥(Yong)有(You)雄(Xiong)厚(Hou)的(De)资(Zi)金(Jin)优(You)势(Shi)也(Ye)需(Xu)要(Yao)承(Cheng)受(Shou)高(Gao)成(Cheng)本(Ben)运(Yun)作(Zuo)的(De)压(Ya)力(Li)。(?)

绝(Jue)大(Da)多(Duo)数(Shu)房(Fang)企(Qi)都(Du)制(Zhi)定(Ding)了(Liao)短(Duan)期(Qi)内(Nei)快(Kuai)速(Su)扩(Kuo)张(Zhang)的(De)目(Mu)标(Biao)：(?)万(Wan)科(Ke)计(Ji)划(Hua)在(Zai)2018年(Nian)达(Da)到(Dao)45万(Wan)间(Jian)、(?)旭(Xu)辉(Hui)计(Ji)划(Hua)5年(Nian)内(Nei)达(Da)到(Dao)20万(Wan)间(Jian)、(?)佳(Jia)兆(Zhao)业(Ye)计(Ji)划(Hua)3年(Nian)内(Nei)达(Da)到(Dao)10万(Wan)间(Jian)。(?)如(Ru)果(Guo)目(Mu)标(Biao)实(Shi)现(Xian)，(?)大(Da)规(Gui)模(Mo)的(De)公(Gong)寓(Yu)管(Guan)理(Li)问(Wen)题(Ti)，(?)将(Jiang)无(Wu)可(Ke)避(Bi)免(Mian)。(?)

公(Gong)寓(Yu)管(Guan)理(Li)包(Bao)括(Kuo)销(Xiao)售(Shou)看(Kan)房(Fang)、(?)合(He)同(Tong)签(Qian)约(Yue)、(?)物(Wu)业(Ye)服(Fu)务(Wu)、(?)租(Zu)金(Jin)收(Shou)取(Qu)、(?)日(Ri)常(Chang)保(Bao)洁(Jie)、(?)期(Qi)末(Mo)收(Shou)房(Fang)等(Deng)一(Yi)系(Xi)列(Lie)工(Gong)作(Zuo)，(?)而(?)这(Zhe)也(Ye)将(Jiang)直(Zhi)接(Jie)影(Ying)响(Xiang)到(Dao)租(Zu)客(Ke)的(De)居(Ju)住(Zhu)体(Ti)验(Yan)。(?)

一(Yi)方(Fang)面(Mian)，(?)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)自(Zi)身(Shen)的(De)运(Yun)营(Ying)团(Tuan)队(Dui)较(Jiao)小(Xiao)，(?)且(Qie)多(Duo)以(Yi)原(Yuan)地(Di)产(Chan)业(Ye)务(Wu)人(Ren)员(Yuan)为(Wei)主(Zhu)，(?)缺(Que)乏(Fa)相(Xiang)关(Guan)管(Guan)理(Li)经(Jing)验(Yan)。(?)在(Zai)重(Zhong)资(Zi)产(Chan)运(Yun)营(Ying)模(Mo)式(Shi)下(Xia)，(?)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)很(Hen)难(Nan)像(Xiang)中(Zhong)介(Jie)机(Ji)构(Gou)、(?)酒(Jiu)店(Dian)等(Deng)市(Shi)场(Chang)参(Can)与(Yu)者(Zhe)聚(Ju)焦(Jiao)于(Yu)运(Yun)营(Ying)管(Guan)理(Li)层(Ceng)面(Mian)。(?)另(Ling)一(Yi)方(Fang)面(Mian)，(?)公(Gong)寓(Yu)扩(Kuo)张(Zhang)到(Dao)一(Yi)定(Ding)规(Gui)模(Mo)后(Hou)，(?)固(Gu)定(Ding)成(Cheng)本(Ben)将(Jiang)会(Hui)分(Fen)摊(Tan)稀(Xi)释(Shi)，(?)而(?)可(Ke)变(Bian)成(Cheng)本(Ben)有(You)可(Ke)能(Neng)上(Shang)升(Sheng)，(?)进(Jin)而(?)会(Hui)降(Jiang)低(Di)企(Qi)业(Ye)利(Li)润(Run)率(Lu)。(?)

因(Yin)此(Ci)，(?)解(Jie)决(Jue)规(Gui)模(Mo)化(Hua)的(De)运(Yun)营(Ying)管(Guan)理(Li)问(Wen)题(Ti)，(?)将(Jiang)是(Shi)房(Fang)地(Di)产(Chan)企(Qi)业(Ye)在(Zai)未(Wei)来(Lai)需(Xu)要(Yao)面(Mian)临(Lin)的(De)一(Yi)项(Xiang)严(Yan)峻(Jun)挑(Tiao)战(Zhan)。(?)